5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应七条措施。
其中最受关注的内容是:
全面取消住房限购，全市范围内购买住房，不再审核购房资格。
优化公证摇号销售，对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。
首套认定标准继续放松，降低购房成本。购房者在购房区域内无房或仅有一套住房且正在挂牌出售的情形，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定。
降低了落户门槛，购房即可落户。只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户，不再受学历等限制。
全面取消住房限购背后:新房市场低迷、二手房库存积压、待开发土地规模巨大
中指研究院华东大区常务副总高院生对此解读称，本次“杭七条”新政是继“3.14”杭五条新政之后又一重磅新政。全面取消限购的背后，主要源于新房市场的相对低迷表现。根据中指监测数据显示，2024年1-4月，杭州市区新房成交量188.3万方，新房热度持续下降。基于此，杭州新房时隔近八年再度放开限购，目的就在于激发更多的潜在需求。
李宇嘉指出，从政策背景看，近期房地产市场继续下行，而且跌幅并未收窄，成交规模创阶段性新低，行业面临失速下行的局面。政治局会议提出，消化存量与优化增量的政策指示，成都长沙等热点城市已经全面推出了限购。具体到杭州，根据杭州贝壳研究院的统计，4月份杭州十个行政区二手房均价全部下跌。跌得最惨的是临安区从新政前的15415元/㎡跌至12199元/㎡，跌幅高达21%。
“除了房价下跌，杭州最大的问题是二手房库存的积压，以及待开发的巨大的土地规模。”李宇嘉分析称。诸葛找房数据显示，当前杭州二手房挂牌量超25万套，较去年同期上升48%。李宇嘉指出，这一规模应该是全国最高的之一。从2018年开始，杭州卖地数量是全国最大的或排在上海后面位居第二。这几年，杭州楼市火热，基本靠新房和二手房价格倒挂，刺激了一波又一波的打新和做多的行情。但这种局面的维持是要靠二手房价格坚挺为前提的，一但二手房价格下滑，市场预期开始动摇，打新的积极性下降。同时居高不下的二手房挂牌量开始降价出售，恶性循环就开始了。
一线城市核心区之外限购全面退出
限购的全面放开，叠加其他配套政策，将有利于有效需求积极释放。一方面，购房即可落户，吸纳更多的省内或外地新增需求；另一方面，本地改善需求或得以加速释放。购房区域内无房或有一套挂牌的情况可以按首套住房认定，无疑降低了改善客户的购房成本，促进其释放，卖旧买新链条将大大通畅。
另一层面，新房限购的全面取消，或进一步加剧市场分化，核心或优质板块的摇号难度将越来越大。优化公证摇号销售，登记客户量少于准售房源数量的项目取消公证摇号，给予了房企更多的灵活性，提高房企的销售效率；对于购房者来说，则将有利于减少购房者时间成本，提高购房便利度。在利好政策的催化下，杭州新房市场会出现缓慢的温和复苏态势，但受限于供应规模和结构，成交规模难以实现大幅回调。
杭州目前新房和二手房的库存去化压力都非常大，当打新刺激的购买力减退以后，当二手房挂牌量居高不下，价格持续下跌，新房土地成本比较高，当滨江这样的本土优质房企拿地的意愿都开始下降，未来一段时间，杭州将进入消化库存、去化泡沫和需求相对低迷的阶段。
根据诸葛数据研究中心不完全统计，截止到5月9日，全国共计50个城市对限购政策松绑，其中包含成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州等22个城市全面取消限购。一线城市局部放松限购，如北京放松五环外限购，深圳缩短非户籍人群的社保缴纳年限，广州放开120㎡以上的限购。杭州退出限购，意味着除了一线城市核心区，上一轮布局的限购基本全部退出。
从各城市放开限购的政策效果来看，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，今年市场成交数据并未赶超去年同期，各地限购松绑对成交的提振有限，但这并不代表限购取消政策没有积极意义。“目前无论是新房还是二手房，供应量高企，今年4月底中央政治局去库存再度被提出，未来放松限购政策大势所趋，一线城市有进一步松绑限购的可能性。”她分析。高院生预计，接下来二线城市限购政策调整节奏或将加快，同时核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策也具备调整预期。
本文源自:金融界
作者:子宽
